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2022年11月02日

北京房价高居不下之谜

近几年来，北京市商品住宅价格节节攀升，其原因已成为业界和学者竞相讨论的热点问题.一些人认为，北京房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。这一观点的正确与否值得商榷，因为“地价与房价到底是谁影响了谁”这个问题比较复杂。要解决房地产经济学的这个难题，需要作客观深入的分析。

(一)地价是由需求引致的，房价高才会导致地价高

房与地密不可分，地价是房价的构成因素。一般人都认为，房价之所以一直居高不下，是由于地价太贵所致的。地价高导致房价高。而且，对于地价影响房价的分析，人们也有两种说法：一种意见认为政府收取的毛地价高了，从而导致房价提高；另一种意见则认为政府收取的并不高，而是房地产开发商把土地几经转让，将地价炒上去了。据此，有人说北京的房价居高不下，是因为炒卖土地和项目，扰乱了房地产市场，从而炒高了地价。

但是，经济学界公认的理论认为：地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18世纪，古典经济学家亚当·斯密就明确指出：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”马克思、李嘉图等人均认为，地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息，这个公式也是房地产估价方法中假设开发法(剩余法)的理论基础。首先来说，房地产市场所决定的地价是一种需求价格；但由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以，土地的价格不仅是买方愿意购买的价格，也是卖方愿意出售的价格。

北京房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。其过程一般是：首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。如果开发商反其道而行之，先买下土地，再加上建安成本及各种税费，再来定房价，那非亏血本不可！北京市最近几次土地招标中，竞标者都是按照上述原理，事先仔细算好房价作出买地报价后再投标。这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。

在市场经济中，城市地价上涨还与土地未来的用途相关。在城市中，当一块农地规划成写字楼或商品住宅用地，地价就会立即上升，升至几十倍或几百倍；如果规划为公共用地，或经济适用房，地价就会比前者下降许多。

所以，在任何一个城市中，商品住宅建设的发展会导致对土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供给弹性小，结果导致了地价上涨。在同一时点上看，地价高相对房价高而言，不是原因，而是结果。

(二)地价与房价有关联，但地价变化不一定能决定房价变化

根据经济学理论：商品的价格是由供需关系决定的，特别是由购买力决定的。房地产作为商品也不例外。对此，柴强曾这样论述：“在现实中，房地产的价格，直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度，房地产成本的增加并不一定增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。”据此，房地产估价运用成本法就有一定局限性，只可用于市场发育较差的估价对象，或作为其他方法的补充。例如，前几年，北京建国路有一块地，熟地价为3000元/平方米，而万泉河路有一块地，熟地价为1100元/平方米，二者物业档次、房屋造价相差不多，但他们当时出售房价均为9000～10000元/平方米，从购地成本来看，万泉河路地价相当于建国路地价的三分之一，便宜得多，但它不仅不会因为土地成本低而降低定价，而且还会参照建国路的房价标准来定价出售，甚至还略高出10%左右。这一事例也说明了，地价不能决定房价。

据有关部门调查资料显示，北京市土地开发及相关成本约占房价的30%～40%左右，其中毛地价约占10%；而上海约占45%～50%，其中毛地价约占15%。2001年普通商品住宅平均售价，北京市为4716元/平方米，上海市为3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可见，房价高低并非地价所能决定。北京房价高于上海房价，究其原因，主要是北京是首都，首都效应吸引了庞大的外来购买力，加之在历史上，集团购买力也远远超过上海市，致使目前北京市房价高于上海市。但随着房地产结构调整，中低价位项目的大量推出，这种情况将会改变。由此可见，住房销售价格主要是市场供求关系和占相当比重规费共同作用的结果，原先形成的地价难以左右不同时点上的房价高低。

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